상가 계약 갱신 청구권 행사 방법

상가 계약 갱신 청구권 행사 방법 알아보시죠? 저도 주변에서 공들여 일궈온 매장이 계약 만료 시점에 뜻하지 않은 퇴거 위기에 놓여 어려움을 겪는 사례를 보며 똑같은 고민이 있었어요.

 

특히 자영업자분들에게 점포는 단순한 장소가 아니라 생계와 직결된 터전이기에 법적 권리를 정확히 파악하고 대응하는 것이 무엇보다 중요하더라고요.

 

오늘은 저와 같이 상가 계약 갱신 청구권 행사 방법에 관심이 있으신 분들을 위해, 임차인이 누릴 수 있는 법적 보호 범위와 절차를 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 상가 임대차 갱신 관련 핵심 요약을 먼저 확인할 수 있습니다.

 

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상가 임대차 갱신 핵심 요약

항목	상세 내용	비고
행사 가능 기간	계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전까지	기간 엄수 필수
전체 보호 기간	최초 계약일 포함 총 10년	2018.10.16. 이후 계약/갱신 건
임대료 인상 한도	대통령령으로 정한 5% 이내	환산보증금 이내 시 적용
행사 방법	내용증명, 문자, 이메일 등 증거 남기기	유선보다는 서면 추천

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갱신 요구권의 보장 기간과 적용 대상

상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 과거에는 5년이었으나 법 개정을 통해 현재는 10년까지 영업권을 보장받을 수 있게 되었습니다.

 

이 권리는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어 만기일이 12월 31일이라면 11월 30일 밤 12시 전까지는 의사가 임대인에게 도달해야 합니다. 단 하루라도 늦으면 권리가 상실될 수 있으니 반드시 날짜를 미리 계산해 두어야 합니다.

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실무에서 통하는 확실한 통보 방법

구두로 합의하는 것도 법적 효력은 있으나, 추후 임대인이 "그런 말을 들은 적 없다"고 부인할 경우 입증 책임은 임차인에게 있습니다. 따라서 반드시 객관적인 증거를 남기는 방식으로 진행해야 합니다.

1. 내용증명 우편: 가장 권장되는 방법입니다. 우체국을 통해 발송 사실과 내용을 공적으로 증명하므로 가장 강력한 증거력이 있습니다.
2. 문자 메시지 및 카카오톡: 상호 소통 내용이 명확히 보이도록 캡처해 두어야 하며, 반드시 상대방의 확인 답장을 받아두는 것이 안전합니다.
3. 이메일: 공식적인 비즈니스 소통 수단으로 활용 가능하며 발송 기록이 남습니다.

Tip: 통보 시에는 단순히 '계속 있고 싶다'는 표현보다
"상가건물 임대차보호법 제10조에 의거하여 계약 갱신 요구권을 행사합니다"라고 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

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임대료 인상 상한선과 협의 원칙

갱신권을 행사할 때 임대인은 보증금이나 차임의 증액을 요구할 수 있습니다. 이때 증액은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없도록 법으로 정해져 있습니다. 또한 한 번 증액하면 이후 1년 이내에는 다시 올리지 못합니다.

 

다만, 지역별로 정해진 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에는 5% 상한룰이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 조세, 공과금, 주변 시세 등을 고려하여 상당한 범위 내에서만 증액이 가능하므로 부당한 인상 요구에는 논리적으로 대응할 필요가 있습니다.

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임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유

임차인의 권리가 강력함에도 불구하고, 법은 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 몇 가지 사유를 규정하고 있습니다. 다음 사항에 해당한다면 10년 보장도 무용지물이 될 수 있으니 주의해야 합니다.

• 3기의 차임액 연체: 월세를 총 3번 연체한 사실이 있는 경우입니다. (연속되지 않아도 누적 금액이 3개월 치에 달하면 해당)
• 부정한 방법으로 임차: 거짓 명의나 용도 위반 등으로 계약한 경우입니다.
• 무단 전대: 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 재임대하여 수익을 얻은 경우입니다.
• 재건축 및 철거: 건물 노후로 인한 안전사고 우려나 법령에 따른 철거가 이루어지는 경우입니다. 다만, 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지했어야 합니다.

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권리금 회수 기회와의 관계

계약 갱신 요구권이 10년이 지나 소멸하더라도 임차인의 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 받으려 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다. 갱신권과 권리금 회수권은 별개의 권리이므로 각각의 요건을 잘 활용해야 합니다.

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지금까지 상가 계약 갱신 청구권 행사 방법과 관련된 법적 절차 및 주의사항을 정리해 드렸습니다. 임차인으로서의 소중한 권리를 지키기 위해서는 정확한 법률 지식을 바탕으로 사전에 준비하는 태도가 필요합니다. 이 글이 안정적인 영업 환경을 유지하는 데 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.

 

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