계약 갱신 청구권 행사 방법

계약 갱신 청구권 행사 방법 알아보시죠? 저도 전월세 계약 만기가 다가올 때마다 혹시라도 집주인이 나가라고 하면 어쩌나, 아니면 임대료를 너무 많이 올리면 어쩌나 하는 똑같은 고민이 있었어요.

 

특히 이 제도가 시행된 이후에도 구체적인 통보 시점이나 법적 효력이 발생하는 방식에 대해 혼란을 겪는 분들이 여전히 많으시더라고요.

 

오늘은 저와 같이 계약 갱신 청구권 행사 방법에 관심이 있으신 분들을 위해, 법적으로 완벽하게 권리를 보호받을 수 있는 절차를 상세히 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 계약 갱신 청구권 핵심 요약을 먼저 확인할 수 있습니다.

 

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계약 갱신 요구권 핵심 요약

항목	주택 임대차	상가 임대차
행사 기간	만기 6개월 전 ~ 2개월 전	만기 6개월 전 ~ 1개월 전
보장 기간	1회 행사 시 2년 연장	최초 계약 포함 총 10년
증액 한도	기존 임대료의 5% 이내	기존 임대료의 5% 이내
통보 수단	문자, 카톡, 내용증명 등	내용증명, 문자 등 서면 권장

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법적 권리 행사의 골든타임 확인

가장 먼저 확인해야 할 핵심은 바로 의사표시의 시점입니다. 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 전달해야 합니다. 상가 임차인의 경우에는 6개월 전부터 1개월 전까지로 규정되어 있습니다.

 

여기서 주의할 점은 '의사 전달'이 해당 기간 내에 상대방에게 도달해야 한다는 것입니다. 만기 2개월 전날 밤에 문자를 보냈더라도 집주인이 다음 날 확인했다면 법적 시한을 넘긴 것으로 간주될 위험이 있습니다. 따라서 가급적 여유를 두고 연락을 취하는 것이 안전합니다.

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증거를 남기는 명확한 통보 수단

단순히 구두로 "더 살겠다"고 말하는 것보다 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 대비해 반드시 기록이 남는 방식을 선택해야 합니다.

• 내용증명 발송: 임대인과 갈등이 있거나 연락이 잘 닿지 않을 때 가장 강력한 증거가 됩니다. 우체국을 통해 발송 사실을 공적으로 증명할 수 있습니다.
• 문자 메시지 및 모바일 메신저: 가장 간편하지만 확실합니다. "계약 갱신 요구권을 행사하여 기간을 연장하고자 합니다"라는 문구를 명확히 기재해야 합니다.
• 답변 확인: 상대방이 확인했다는 내용의 답장을 받아두는 것이 필수입니다. 만약 읽고도 답이 없다면 통화 녹취 등을 통해 보완해야 합니다.

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5% 상한제와 임대료 협의 원칙

권리를 행사하면 임대료 증액은 기존 보증금이나 월세의 5% 이내로 제한됩니다. 소유주가 시세가 올랐다는 이유로 그 이상의 인상을 요구하더라도 세입자는 법적 상한선을 근거로 거절할 수 있습니다.

 

다만, 5% 인상이 무조건적인 의무는 아닙니다. 시세가 낮아진 상황이라면 동결이나 감액을 요구하며 협의할 수 있습니다. 협의가 원만하지 않더라도 세입자가 5% 이내 증액안을 수용하며 거주 의사를 밝히면 계약은 법적으로 연장된 것으로 간주됩니다.

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정당한 거절 사유와 세입자의 대응

권리가 강력하지만 소유주가 이를 거부할 수 있는 정당한 사유도 존재합니다. 주택의 경우 집주인 본인이나 직계존비속이 실거주하겠다고 통보하면 갱신권을 사용할 수 없습니다. 상가는 세입자가 3기의 차임액(월세 3개월분)을 연체한 사실이 있다면 권리가 소멸합니다.

 

만약 실거주를 이유로 퇴거를 요청받았다면, 나중에 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확정일자 부여 현황 등을 통해 확인할 수 있습니다. 허위 실거주로 판명될 경우 이전 세입자는 손해배상 청구 소송을 통해 보상을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다.

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중도 해지 시의 유연한 퇴거 권리

이 제도를 통해 연장된 계약의 가장 큰 장점 중 하나는 세입자에게 부여되는 중도 해지권입니다. 연장된 2년의 기간 중 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있습니다.

 

통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있으며, 이때 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료(복비)도 원칙적으로 임대인이 부담하게 됩니다. 이는 일반적인 계약 중도 해지와는 다른 점이므로 반드시 기억해 두어야 할 혜택입니다.

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지금까지 계약 갱신 청구권 행사 방법과 관련된 필수적인 법률 상식을 정리해 드렸습니다. 매년 반복되는 계약 갱신 시기에 본인의 정당한 권리를 몰라 피해를 보는 일이 없도록, 알려드린 절차를 꼼꼼히 체크해 보시길 바랍니다.

 

정확한 법적 근거를 바탕으로 당당하게 요구할 때 여러분의 주거와 영업 환경은 더욱 안정될 것입니다.

 

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